Home > Uncategorized > 3. Februar 2017 INFORMASJON TIL ALLE SEKSJONSEIERE I OLAF SCHOUS VEI 12-18

Hei alle seksjonseiere,
Styret har like før og etter årsskiftet jobbet videre med balkongsaken. Her kommer derfor en
«løypemelding» om oppfølgingen de siste 5-6 ukene.
Styret har hatt møter med OBOS Prosjekt og to andre firmaer om bistand med prosjektledelse;
evaluering og kontrahering, byggeledelse i utførelsesperioden og oppfølging etter overtakelse. Som nevnt i rundskriv like før jul så er balkongutbyggingen/etterisolering en stor og kostbar sak for
sameiet, med viktige kontraktsforhold, ferdigstillelse, sluttoppgjør mv., som stiller sameiet og styret overfor betydelige utfordringer.
Sameiet v/styret er byggherre for balkong/etterisoleringsarbeidene. Selv om styret i et sameie er private personer, handler styret på vegne av selve sameiet – og anses dermed som en profesjonell part i regelverkets forstand. Det er klare «ulemper» med å handle som profesjonell part i kontraktsforhold, ettersom kravene til aktsomhet og kompetanse er mye strengere enn dersom styret hadde vært ansett som en vanlig «forbruker». Byggforskriftene pålegger byggherren et vesentlig ansvar for at helse, miljø og sikkerhet blir ivaretatt ved gjennomføringen av prosjektet, som bl.a. å forebygge skader og ulykker i byggeprosessen. Dette veier tungt for et styre.
Styret vil derfor engasjere prosjektleder til å følge opp byggherren og entreprenørens ansvar. I arbeidet med dette har det fremkommet en rekke utfordringer, som ikke var klarlagt av det forrige styret. Det viser seg at Østlandske Balkong, som var foretrukket leverandør, ikke har sentral godkjenning (mistet den noen år tilbake). Det er en kvalitetsordning for foretak i byggebransjen, som dokumenterer at de har riktig kompetanse og erfaring fra fagområdet, kvalitetsrutiner og betalt skatter og avgifter. Ordningen er frivillig og skal bidra til å fremme kvalitet og seriøsitet blant aktørene i byggenæringen.
Østlandskes underleverandører har imidlertid slik godkjenning. Det har også manglet kravspesifikasjoner som grunnlag for tilbudet og tekniske opplysninger i tilbudet har vært begrenset (og til dels feilaktige). Styret har derfor måtte anmodet Østlandske om revidert tilbud, som bl.a. omfatter; 1) organisasjonskart med underleverandører med sentral godkjenning, 2) fremskaffe garanti for utførelse  av hele prosjektet (manglet i tilbudet fra 2015), 3) og forslag til avtaleformular (manglet også).
Oppklaring av mangler har tatt tid, men er helt nødvendig forut for kontraktsinngåelse med Østlandske og søknad til kommunen. For å få fortgang i behandlingen hos kommunen vil vi nå sende en 2-trinns søknad; 1) rammesøknad (tegninger på «forprosjektnivå», + søknad om ansvarsrett for «Ansvarligsøker» og de prosjekterende firma). Det må sendes ut nabovarsel og brev til Byantikvaren for å fåf orhåndsuttalelse – bygget står på gul liste. 2) Søknad om igangsettingstillatelse sender vi etter at det foreligger rammetillatelse. Det er bl.a. uavklart om balkongene godkjennes med dybde 135-150 cm, og med platekledning eller rekkverk. Kommunen må avgjøre søknadene innen 12 uker. Østlandske regner med ferdigstillelse i løpet av 12 uker. Balkongarbeidene vil m.a.o. kunne begynne i mai/juni. Prosjektledelse vil koste, iht tilbud kr.130 000 og oppover, avhengig av omfang, priser på delarbeider mv. Dette er kostnader som kommer i tillegg til kostnadene for balkongutbyggingen.
Styret ser det som meget viktig at uoppklarte forhold rundt tilbudsprosessen blir ryddet opp i forut for kontraktsinngåelse med entreprenør. Vi ber om seksjonseieres forståelse for at dette har tatt tid. Vedr. lånefinansiering for to seksjonseiere, er styret allerede i samtaler med OBOS-advokatene om utforming av låneavtale mellom sameiet og berørte seksjonseiere.
Oslo, 3.2.2017. Styret

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*