Home > Uncategorized > 02. November 2017 INFORMASJON TIL ALLE SEKSJONSEIERE I OLAF SCHOUS VEI 12-18

INFORMASJON TIL ALLE SEKSJONSEIERE I

OLAF SCHOUS VEI 12-18

Hei alle sammen!!

Balkongsaken …. nok en gang!!
På årsmøtet til sameiet i mars 2015 ble det vedtatt, etter forslag fra styret å bygge «ny
balkong med etterisolering…». Prisen for kun balkongen var kr. 127 969 inkl. mva pr
berørte seksjonseier (inkl. radiator og rørlegger) … det tilkom kostnader for vedtak om
etterisolering, som senere ble avregnet ved vedtak på ekstraordinært sameiermøte
27. oktober 2016. Selve balkongen (inkl. radiator og rørlegger) skulle koste det samme
for hver balkongeier.
Det var intet vedtak på årsmøtet i 2015 om balkongenes størrelse, men på spørsmål ga
daværende styre forsikring til seksjonseierne om at alle ville få like store balkonger. Tilbudet
fra Østlandske Balkong og Fasade (ØBF) fra april 2014 var en prosjektpris, og det er i til-
budet ikke angitt noe om den enkelte balkongs størrelse eller pris. ØBF v/Dingstad mener
imidlertid at han muntlig kan ha meddelt det forrige styret at lik balkongstørrelse var mulig,
dette til tross for at de minste seksjonene i vårt sameie er de bredeste mot fasaden, og de
største, gjennomgående seksjonene er smalere.
Styret har siden jobbet for å få på plass balkonger, og Plan- og bygningsetaten ga endelig sin
godkjenning 1.9.2017. Styret anmodet i høst ØBF om revidert tilbud inkl. oppdaterte
tegninger, garanti mv., forut for forhandlinger om evt. utbyggingsavtale. I oppfølging av
dette har ØBF levert dokumentasjon og tegninger som viser at forutsetningen om like store
balkonger passer dårlig overens med de faktiske forhold. Like store balkonger for alle betyr
at skilleveggene mellom balkongene blir plassert annerledes enn leilighetenes bredde mot
fasaden, som altså varierer, ref. omtale over.

Alt 1; Like store balkonger for alle (dvs i samsvar med forutsetning fra 2014/2015)
Skal man oppfylle forutsetningen fra 2014/2015 om like store balkonger for alle vil det
medføre at 16 balkonger vil strekke seg utenfor naboens seksjon med ca. 90 cm., dvs. midt
foran naboens kjøkkenvindu, se vedlagte fasadeskisse A med rød strek under vindu. For
disse 16 balkongene vil du ha innsyn til naboens leilighet og balkong, og naboen vil ha innsyn
til din balkong (dette var ikke undersøkt ved tilbud i 2014/vedtak i 2015).
For de 16 balkongene med skillevegg ved kjøkkenvinduet er det ikke mulig å montere høye
skillevegger. Skilleveggene her må være lavere enn vinduet (ca 80 cm)
Alternativ 1 er vist på vedlagte fasadeskisse A. Høye skillevegger er markert med grønn farge
og lave skillevegger er med rød farge.
Inkl. endebalkongene får man da en situasjon hvor 24 balkonger har en lav skillevegg med
innsyn, øvrige 16 balkonger har høye skillevegger på begge sider, som hindrer innsyn, merket
med grønt på vedlegg A.

En annen mulig løsning for dette alternativet – dvs like store balkonger for alle – er at alle
balkongene får lave skillevegger på 80 cm (lavere enn vindushøyden). Da kan man fra alle
balkongene se over til naboens balkong, m.a.o. fullt innsyn for alle
I tidlig fase i prosjektet og på tidspunkt for ØBFs tilbud i april 2014 var det ikke gjennomført
befaring/detaljundersøkelser og det var heller ikke utarbeidet tegninger, dvs. manglende
prosjektering. Forholdene burde vært skikkelig avklart under befaring/prosjektering av styret
og ØBF i 2014/2015, forut for vedtak på sameiermøte 2015 om utbygging av balkonger til lik
pris for alle, og forut for styrets tilsagn på møtet i 2015 om like store balkonger for alle.
Muntlige forsikringer fra ØBF om lik størrelse var altså lite verdt. Gjennom dårlige forbered-
elser ble det m.a.o lagt føringer som har vist seg siden å ikke holde.
Styret synes det er svært kjedelig at forutsetningen om like store balkonger for alle fører til
nevnte resultat, og at dette fremkommer først nå. Vi har derfor i høst lagt saken frem for Pbe,
som mener det er ugreit med plassering av balkong/skillevegg slik at man kan titte inn til
naboen. Pbe har erfaring med at «det er veldig mye problemer med
innsynsproblematikken».
Styrets vurdering er at forutsetningen fra 2015 om like store balkonger ikke er en
god løsning og vil ikke anbefale den.
Styret anmoder seksjonseierne til å vurdere nøye om alternativet med like store balkonger og
lik pris fortsatt er ønskelig selv om dette da medfører høye/lave skillevegger og innsyn slik
som ovenfor beskrevet.
Alternativ 2; Balkonger tilsvarende seksjonens bredde (dvs ulik balkongstørrelse)
En alternativ løsning er å bygge balkonger med bredde tilsvarende seksjonens bredde, m.a.o.
brede seksjoner mot bakgården (som er de minste seksjonene i m2) får tilsvarende brede
balkonger, og smalere seksjoner mot bakgården (som er de største seksjonene i m2) får
tilsvarende smalere balkonger. Da kan høye skillevegger benyttes for alle.
Dette medfører en ny kostnadsfordeling og dermed da også en ulik pris for de enkelte
seksjoner /leiligheter. Prisen for de minste balkongene blir redusert og prisen for de størst
balkongene (som tilkommer de minste leilighetene) blir vesentlig høyere. En foreløpig
kostnadsberegning er utarbeidet – se vedlegg B.
Det presiseres uttrykkelig at kostnadene til «Fasadeisolering» totalt kr 800 000,- inkl. mva
IKKE er medtatt i vedlegg B. Disse kostnadene er allerede fordelt på alle seksjonseiere ihht
sameiebrøken og betalt.
Orientering om Østlandske Balkong og Fasadeentreprenør (ØBF)
Styret har helt nylig innhentet referanser fra de tre største prosjektene ØBF har utført i 2016.
Konklusjon; gode/svært gode tilbakemeldinger på firmaets gjennomføring av prosjektene,
kvalitet på arbeidene osv. Det er betryggende.
I revidert tilbud fra ØBF, datert 16.10.17. har det imidlertid fremkommet at det er usikkert
om banken – pga ØBFs relativt svake økonomi i 2016 – vil stille garanti på 10 % ved en evt.
kontrakt.

Styret er noe bekymret vedr firmaets økonomi og vil følge opp dette videre. Det er pr i dag
ikke inngått kontrakt med ØBF og forutsetningen for en event kontraktsinngåelse er at
firmaets økonomi er akseptabel på avtaletidspunktet.
Videre saksgang.
Styret vil innkalle til et ekstraordinært sameiermøte i november/desember 2017 for nærmere
orientering, og for at seksjonseiere kan ta stilling til om de fremdeles ønsker like store bal-
konger for alle med ovennevnte innsyn mv, eller en løsning med balkonglengde/bredde tilsv.
seksjonens bredde, m.a.o. ulike størrelser på balkongene, men alle med høye skillevegger, og
nye priser. Det blir da en avregning ift hva som allerede er innbetalt.
Det er uaktuelt å inngå kontrakt med ØBF, eller andre før vi har avklart ovennevnte forhold.
Det er svært leit at den manglende befaringen/prosjekteringen i 2014/2015 nå påfører oss alle
disse utfordringene. Styret ønsker med dette rundskrivet å opplyse om forholdene, slik at vi i
ekstraordinært sameiermøte kan finne beste vei fremover.

Mvh
02.11.2017, styret

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*